Klaus Schäffner, studierter Ingenieur, ist seit etwa zehn Jahren zuständig für das technische Bau- und Bestandsmanagement der GAG Ludwigshafen. Die 1920 gegründete kommunale Wohnungsbaugesellschaft gilt als der größte Vermieter in Rheinland-Pfalz und besitzt knapp 13.000 Wohnungen im Stadtgebiet Ludwigshafen. Welche Rolle die Dämmung im Alltag des Unternehmens spielt, erklärt Herr Schäffner im Interview.
Der Bestand umfasst mehr als 12.800 Wohnungen in etwa 1.500 Gebäuden. Davon sind beinah 90 % älter als 30 Jahre. 82 % wurden sogar vor der ersten Wärmeschutzverordnung erbaut. Da das Unternehmen in den 20er Jahren gegründet wurde, um möglichst günstigen Wohnraum für die Ludwigshafener Bevölkerung zu schaffen, machen soziale Wohnflächen einen großen Teil des Bestands aus. Und auch aktuell engagiert sich die GAG Ludwigshafen im sozialen Wohnungsbau, obwohl sich unser Portfolio auch im Bereich des mittleren, frei finanzierten Preissegments erweitert.
Das sind auf der einen Seite die Bestandspflege, also die Instandhaltung sowie Modernisierung unserer Gebäude, und auf der anderen Seite die Planung und Durchführung von Neubauprojekten. Hier gilt es – vor allem im sozialen Wohnungsbau – möglichst kostengünstig vorzugehen, da das Ziel ist, die Mieten bzw. die Mieterhöhungen gering zu halten. Das gelingt uns beispielsweise, indem wir öffentliche Förderangebote nutzen und auf bewährte Lösungen zurückgreifen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass wir die Vorgaben erfüllen. Weitere wichtige Ziele neben der Wirtschaftlichkeit unserer Projekte sind darüber hinaus die Dauerhaftigkeit und eine moderne Gestaltung. Wir setzen kontinuierlich eine Modernisierungsquote von ca. 1,5 % pro Jahr um – eine sehr hohe Quote für die Immobilienwirtschaft.
Viele der älteren, noch unsanierten Gebäude weisen einen verhältnismäßig hohen Heizenergiebedarf sowie hohe CO2-Emissionen auf. Hinzu kommt ein geringer Wohnkomfort, der durch Feuchte- und Schimmelprobleme zusätzlich negativ beeinflusst wird. Das ist nicht nur für die Bewohner nachteilig, sondern senkt auch den Wert der Immobilie.
Ein hohes Ziel bei der energetischen Modernisierung ist daher selbstverständlich die Energieeinsparung. Die positiven Begleiterscheinungen sind dabei vielfältig. Denn sie trägt dazu bei, behaglicher zu wohnen, die Verbrauchskosten im Griff zu halten und den Wert der Gebäude nachhaltig zu erhalten.
Eignet sich ein Gebäude wegen seiner Grundsubstanz, der Grundrissgestaltung und der Lage (im Quartier oder Stadtteil) für eine energetische Modernisierung, kann dadurch gleichzeitig die Instandhaltung deutlich entlastet werden und insbesondere die Fassadengestaltung, aber auch die komplette technische Gebäudeausrüstung auf einen modernen und zeitgemäßen Stand gebracht werden.
Energetische Maßnahmen werden bei der GAG immer im Gesamtpaket unter Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten geplant. Grob zusammengefasst betrifft dies folgende Bereiche:
An der Gebäudehülle spielt das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) eine zentrale Rolle – hauptsächlich zur Energieeinsparung, aber auch zur Steigerung des Behaglichkeitsempfindens in den Wohnungen, zur Fassadengestaltung und als Wetterschutz der Fassade.
Da sind zum einen die wirtschaftlichen Gründe: Die Anbringung eines WDVS verursacht nur etwa 35 % Mehrkosten im Vergleich zu einer Fassadensanierung ohne Dämmung. Zudem lassen sich Bauschäden vermeiden. Das ist zum Beispiel durch saubere Detaillösungen vor allem an den Bauteilanschlüssen möglich. Ebenfalls wichtig ist die Verbesserung des Erscheinungsbildes des Gebäudes. Eine Fassade fungiert wie eine Visitenkarte des Hauses und ist damit auch für das Immobilienunternehmen im Fokus.
Wenn wir die Gebäude sanieren wollen, begegnen uns allerlei Problemstellungen: Beispielsweise befindet sich unter alten Eternit-Fassaden häufig kein Putz oder die neuen Fensterprofile haben einen zu guten U-Wert für die alte Wand, was zu Tauwasserausfall im Laibungsbereich der Fenster oder den angrenzenden Innenwandflächen führen kann. Auch wünschen wir uns oft eine Umstellung der Heizung von einem Ein- zu einem modernen Zweirohrsystem. Ebenfalls problematisch sind konstruktive Mängel oder inhomogene Fassaden. Eine Dämmung ist dann nur durch den Einsatz von WDVS möglich. Dabei richtet sich die Dimensionierung direkt nach den Vorgaben der Konstruktion und der Wirtschaftlichkeit. Wirtschaftlich betrachtet kann ein Dämmstoff aus mineralischen Komponenten nicht mit einem Dämmstoff aus EPS mithalten, was EPS als Dämmstoff für uns interessant macht.
Der Einsatz von EPS-WDVS ist bei der GAG geübte Praxis, da bei fast jeder Modernisierung, wo EPS zulässig ist, auch EPS angebracht wird. Vor allem WDVS mit grauem EPS kommt bei uns häufig zum Einsatz. Es verfügt über ein gutes Preis-Leistungsverhältnis und bietet mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,32 W/(m K) eine ordentliche Dämmleistung.
Bei energetischen Modernisierungen arbeitet die GAG wie beschrieben immer einen umfassenden Maßnahmenkatalog ab, der aus der energetischen Aufwertung der Gebäudehülle und der Anpassung der Anlagentechnik (Heizsystem) besteht. Wir sind der Meinung, dass dies zwingende Synergien sind, die eine energetische Maßnahme erst nachhaltig und die Gebäude somit zukunftssicher machen.
In dieser Kombination sind Energieeinsparungen von bis zu 40 % möglich, da sich insgesamt auch das Nutzerverhalten ändert. Zum Beispiel sind Nutzer mit 2–3 °C weniger Raumtemperatur zufrieden, da die "Kältestrahlung" der Wände durch das WDVS deutlich reduziert wird – es wird behaglicher.
Auch die Rückmeldungen nach energetischen Modernisierungen sind zu 99 % positiv, unter anderem weil die Betriebskosten geringer ausfallen und das Thema "Behaglichkeit" deutlich von den Mietern wahrgenommen wird.
Zudem geht die Anfälligkeit für Schimmelschäden in Wohnungen gegen Null – natürlich nur bei ordnungsgemäßer Planung und Bauausführung.
Beim Neubau ist es ganz ähnlich: Wichtig ist uns vor allem die Wirtschaftlichkeit und das gute Preis-Leistungsverhältnis von EPS. Aber natürlich spielen ebenfalls die Energieeffizienz, die Optik, die gesetzlichen Vorgaben und die Detail- sowie Gestaltungsvielfalt in die Entscheidung mit hinein. EPS-WDVS können diesen Ansprüchen gerecht werden. So können durch sie Rohbautoleranzen besser ausgeglichen werden, für den Anschluss der Fenster sind keine Formteile notwendig und ein durchgängiger Anschluss ans Kellergeschoss wird möglich. Auch die homogene Oberfläche hat Vorteile. Beispielsweise kann die Fassade einfacher gestaltet werden und der Putz neigt nicht so zur Rissbildung.
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