Quais são as melhores ferramentas de avaliação de imóveis para análise de imóveis comerciais?

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Entender o valor dos imóveis comerciais é fundamental para investidores, credores e proprietários de imóveis. As ferramentas de avaliação certas podem fornecer insights sobre o valor de um imóvel, ajudando-o a tomar decisões informadas. Se você está pensando em comprar um novo imóvel, refinanciar um já existente ou apenas procurando entender melhor o mercado, conhecer as melhores ferramentas para avaliar o valor dos imóveis comerciais é inestimável. Este artigo explorará algumas das ferramentas de avaliação de imóveis mais eficazes que você pode usar para analisar propriedades comerciais.

Principais especialistas neste artigo

Selecionados pela comunidade a partir de 3 contribuições. Saiba mais

Marcus Beveridge

Experienced Managing Director @ Queen City Law | Immigration and Property Law

1 Abordagem de Renda

A Abordagem de Capitalização de Renda é um elemento básico na avaliação de imóveis comerciais. Parte-se da premissa de que o valor de um imóvel está diretamente relacionado à renda que ele gera. Você considerará a receita operacional líquida (NOI) do imóvel, que é a receita anual menos as despesas operacionais, e dividi-lo pela taxa de capitalização (taxa de capitalização), uma taxa de retorno sobre uma propriedade de investimento imobiliário. Essa abordagem é particularmente útil para propriedades com fluxos de caixa estáveis, como prédios de apartamentos ou escritórios com locações de longo prazo.

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Marcus Beveridge

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Senior debt providers all over are currently putting pressure on commercial building owners because the cost of borrowing has increased and in many cases occupancy rates have decreased meaning many borrowers are in breach of their banking covenants. Banks will be influencing some owners to liquidate and require more reporting requirements such as registered valuations on a more regular cycle. Here in Aotearoa New Zealand yields or CAP rates have gone from a compressed 4% back to 6%+. Most banks will require a registered valuation from a valuer on their panel in order to obtain mortgage finance.

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2 Abordagem de Mercado

Outra ferramenta fundamental é a Abordagem de Comparação de Mercado, que envolve comparar seu imóvel com outros similares que foram vendidos recentemente na região. Esse método analisa os preços de venda de propriedades comparáveis, ou "comps", ajustando para diferenças como tamanho, condição, localização e comodidades. É uma abordagem prática quando há um mercado robusto com muitas transações semelhantes, e é especialmente útil para entender como sua propriedade se compara com seus pares no atual clima de mercado.

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3 Abordagem de custos

A Abordagem de Custo para a avaliação de imóveis baseia-se no princípio de que um comprador não deve pagar mais por um imóvel do que custaria construir um equivalente. O método calcula o valor adicionando o valor da terra e o valor depreciado de quaisquer benfeitorias. É particularmente relevante para novas construções ou propriedades únicas que não têm muitas composições. Essa abordagem pode ser complexa, pois requer uma compreensão dos custos de construção e dos métodos de depreciação.

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4 Análise DCF

Fluxo de Caixa Descontado (DCF) A análise é uma ferramenta mais complexa e muito utilizada por investidores profissionais. Envolve prever os fluxos de caixa futuros do imóvel e, em seguida, descontá-los de volta ao valor presente usando uma taxa de desconto, que reflete o risco do investimento. Esse método é voltado para o futuro e leva em conta o valor do dinheiro no tempo, tornando-o ideal para avaliar propriedades com fluxos de renda flutuantes ou potencial futuro significativo.

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5 Custo de Reposição

O Custo de Reposição é um conceito dentro da Abordagem de Custos, focando especificamente no que custaria substituir a estrutura existente por uma similar a preços atuais. Isso inclui custos de materiais, mão de obra e outros fatores sem dedução para depreciação. É particularmente útil quando se trata de propriedades de propósito específico que não geram renda e, portanto, não podem ser avaliadas usando abordagens baseadas em renda.

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Marcus Beveridge

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Adopting this approach in our current market means that the replacement cost may exceed the current market value of a property particularly if a more expensive property has been built in an area where land values are less expensive than elsewhere. Obviously this sort of valuation can be used for obtaining insurance for a property and here in NZ many properties are insured for a sum well under the real replacement cost.

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6 Ferramentas de software

Por fim, existem várias ferramentas de software projetadas para agilizar o processo de avaliação. Essas ferramentas podem automatizar cálculos, armazenar dados sobre vendas comparáveis e até mesmo ajudar a prever tendências futuras do mercado. Embora as especificidades dessas ferramentas variem, elas normalmente oferecem uma interface amigável que permite inserir dados e receber avaliações instantâneas usando uma ou mais das abordagens acima mencionadas. Eles são um recurso inestimável para economizar tempo e melhorar a precisão em suas avaliações.

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Marcus Beveridge

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Obviously keeping abreast with all current trends both locally and internationally. A key consideration will always be recent and comparative sales which will form an integral component of any registered valuation in any event. Currently we observe a lot more available commercial space in New York and London and this flows through into and is mirrored in many other major commercial centres. It is partially attributable to changing work habits and was not easily anticipated before the pandemic. But predicting how these factors will play out in terms of tenant requirements will be where some of the smart money flows.

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1 Abordagem de Renda

2 Abordagem de Mercado

3 Abordagem de custos

4 Análise DCF

5 Custo de Reposição

6 Ferramentas de software

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